+7 495374-51-77

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ КАНАДЫ

19.04.2016
Канада
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ КАНАДЫ

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ КАНАДЫ

Стабильный рост цен на недвижимость на уровне 7-8% в год за последние 15 лет.

Ипотека для иностранцев под 2-3% в год, до 65% от стоимости покупки.

Привлекательность канадской недвижимости это уже настолько общеизвестный факт, что даже странно, что об этом феномене так мало знают в странах бывшего СССР. В частности, у китайских инвесторов недвижимость Торонто и Ванкувера считается наиболее предпочтительной для вложений. По этой причине, например, треть всего денежного оборота при покупке недвижимости в Ванкувере, и 15% в Торонто, приходится на покупателей из Китая.

Помимо инвесторов из Китая, на канадском рынке активно действуют инвесторы из США, арабских стран, Ирана и стран Латинской Америки. Главная причина такой популярности состоит в устойчивости канадской экономики, которая успешно противостоит кризисам. В частности, её почти не коснулся мировой кризис 2008-2009-х годов, как и кризис 1997-1998-х годов. Это объясняется диверсификацией канадской экономики и большим запасом прочности.

В результате на протяжении последних 15-20 лет недвижимость в таких канадских мегаполисах, как Торонто и Ванкувер, только дорожает, со средним приростом цен в коридоре не менее 7%-8% в год. Если говорить про 2015 год, то средний рост цен на жилую недвижимость в Торонто составил примерно 10% в год, в то время как на отдельно стоящие дома рост составил в среднем 18% в год.

Наиболее привлекательным местом для инвестиций в недвижимость Канады является город Торонто, деловой и культурный центр страны. Это самый большой мегаполис Канады, с населением почти 7 миллионов жителей. Торонто также является одним из крупнейших городов Северной Америки, по числу жителей он стоит на третьем месте после Нью-Йорка и Лос-Анджелеса. Торонто входит в десятку наиболее влиятельных мировых деловых центров.

С этим связана другая причина привлекательности недвижимости в Торонто - её недооцененность. Стоимость недвижимости в Торонто заметно ниже, чем в городах аналогичного уровня, и у неё есть большой задел для роста.

Еще одна причина привлекательности канадской недвижимости заключается в том, что есть большой потенциал для её реконструкции с возможностью получения высокой прибыли. В частности, к перспективным можно отнести устаревшие объекты курортно-гостиничного комплекса в окрестностях Торонто. Скупка и перестройка старого жилого фонда, конверсия старых промышленных помещений под объекты торгового и офисного назначения, и т.д.     Ещё одна причина привлекательности канадской недвижимости заключается в низких налогах на прибыль, получаемой при ее продаже. Например, если у продавца есть статус постоянного жителя, и продаваемая недвижимость была местом его постоянного проживания, то налог на прибыль не взимается вообще.

Наконец, в Канаде развита ипотека, которую могут получить, в том числе иностранцы. Для них кредит даётся на сумму до 65% от стоимости покупки, со ставкой кредита на уровне 2%-3% в год. При том, что цены на недвижимость растут не ниже 7%-8% в год, привлечение ипотеки является крайне выгодным, что еще больше повышает привлекательность операций с недвижимостью в Канаде.

Это те причины, которые традиционно делали канадскую недвижимость удобным и выгодным объектом для инвестиций. Однако за последние пару лет произошли изменения, которые повысили привлекательность канадской недвижимости многократно.

Особенность текущего момента – временное снижение курса канадского доллара.

В 2014-2015 годах, из-за резкого падения цен на нефть и подъема американской экономики, курс обмена канадского доллара упал от паритета с долларом США до курса ниже 0.7, то есть почти в полтора раза. Соответственно, стоимость канадской недвижимости в переводе на доллары США также снизилась почти в полтора раза. С учетом того, что в настоящий момент канадская экономика активно перестраивается, что заметно по оживлению промышленного сектора, канадский доллар начал расти, и вышел на уровень $0.75 USD. Прогнозируется, что в ближайшие два-три года канадский доллар отыграет свои позиции, и как минимум поднимется до $0.9 - $0.95 USD. Поэтому, купив сейчас канадскую недвижимость за доллары США и продав ее через 3-4 года, только на росте курса канадского доллара можно получить прибыль порядка 20%-25% (либо порядка 50%-60%, если будет привлекаться ипотечный кредит). Цифры приведены без учета роста цен, который на ближайшие годы ожидается выше среднестатистического. Нужно также добавить, что в 2016-2017-х годах существует угроза разворачивания мирового экономического кризиса, хорошо осознаваемая инвесторами. В частности, на это указывают проблемы китайской экономики, которые могут привести к широкомасштабным катаклизмам, проблемы в Европе, падение доходов в нефтедобывающих странах. На этом фоне инвесторы стараются перевести свои активы в недвижимость, как в наиболее надежный инструмент сохранения денежных средств. С учетом того, что Канада продолжает оставаться одной из немногих стран, имеющих иммунитет к экономическим кризисам, это также повышает привлекательность канадской недвижимости.     

СХЕМЫ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Так как канадский рынок недвижимости неоднороден и состояние его фрагментов определяется порой совершенно разными факторами, далеко не все инвестиции оправданы и прибыльны. Как всегда и везде, нужно хорошо понимать ситуацию на местном рынке, где и во что инвестировать, и по каким схемам. Если выделять региональные рынки, то по ряду причин наиболее надежным и перспективным для инвестиций является рынок недвижимости Торонто и его окрестностей. Хотя рынок недвижимости Торонто всегда отвечал этим критериям, из-за изменений последних лет и неопределенной ситуации в мировой экономике значение рынка недвижимости Торонто для инвесторов выросло многократно.

Если говорить про то, во что и как вкладывать средства, то можно выделить следующие направления.

Покупка отдельно стоящего дома для перестройки

Вложения в отдельно стоящие дома в Торонто это одна из наиболее надежных и прибыльных форм инвестиций, с учетом того, что такие дома дорожают в среднем на 7- 8% в год (в 2015 году они подорожали в среднем на 18%). Однако гораздо более прибыльным может быть покупка небольшого старого дома на хорошем участке с дальнейшим сносом этого дома и строительством современного нового дома большей площади. Процесс сноса и постройки при хорошей организации занимает примерно один год.

При вложениях примерно $1.2M - $1.5M CAD, с привлечением ипотечного кредита, такая схема может принести порядка $500K - $800K CAD.

Вложения в кондоминиумы на этапе строительства

Схема не требует больших вложений и имеет высокий уровень отдачи. Суть её в том, что на начальном этапе выплачивается 20% -25% от стоимости покупки (для иностранных покупателей - 35%), а через 2-3 года, когда строительство будет завершено и дом сдан в эксплуатацию, квартира продается (без привлечения дополнительных средств). При условии роста цен на квартиры в кондоминиумах на консервативные 4% в год, через 3 года (примерный срок строительства здания с момента закладки) получаемая прибыль может составить сумму, равную половине суммы сделанных инвестиций. То есть речь идёт о рентабельности порядка 15%-20% в год.                                                                                                                                          Суммы вложений по этой схеме начинаются от $75,000 CAD ($50,000 USD)

Вложения в кондоминиумы на вторичном рынке

Суть схемы состоит в том, что покупается квартира в уже сданном в эксплуатацию кондоминиуме. При этом выплачивается 35%-50% от ее стоимости, а на оставшуюся сумму берется ипотечный кредит. Далее квартира сдается в аренду. Доход от аренды идет на покрытие выплат по ипотечному кредиту и расходов по содержанию собственности. В итоге доля собственника в стоимости квартиры постоянно увеличивается. Одновременно с этим идет рост цен на квартиру. При условии роста цен на консервативные 4% в год, и при продаже квартиры через 5 лет (оптимальный срок между покупкой и продажей квартиры), можно ожидать среднюю рентабельность порядка 10% -15% в год.

Суммы вложений по этой схеме составляют от $100,000 CAD ($70,000 USD).

Покупка производственных помещений для конверсии

Традиционно производственные помещения покупаются для сдачи в аренду промышленным, сервисным или торговым компаниям. Такие инвестиции относятся к пассивным, так как обеспечивают сравнительно невысокую рентабельность (порядка 3% - 4% в год). Гораздо выгоднее провести конверсию промышленных зданий в торговые площади, под объекты культурно-общественного назначения, в офисное пространство. В этом случае рентабельность от аренды помещений повышается до 6%-8% в год.

Следующим шагом для повышения рентабельности может быть организация бизнеса на основе конвертированных производственных помещений. Например, это может быть создание рабочего пространства для стартапов и компаний, ведущих онлайн-бизнес (онлайн-торговля и оказание услуг с приемом заказов через интернет). Такое рабочее пространство может включать комнаты для встреч, складские помещения, помещения для изготовления рекламной продукции с соответствующим оборудованием, обученный персонал. Сдается в аренду такое помещение (вместе с услугами персонала) не одной компании (по традиционной схеме), а целому ряду компаний, которые используют это пространство совместно. Такой подход (с организацией бизнеса по предоставлению рабочего пространства) позволяет рассчитывать на высокие доходы, с рентабельностью вложений до 70% - 80% в год.

Суммы вложений по этой схеме составляют от $500,000 CAD ($350,000 USD), с привлечением ипотечного кредита.